Braucht Eching einen Mietspiegel?
Trotz Corona-Pandemie und massivem Wirtschaftseinbruch haben sich Mieten und Immobilienpreise in Deutschland nicht nach unten bewegt. In den Gemeinden im Umfeld der Landeshauptstadt München liegen sie auf einem Niveau oberhalb dessen, was in vielen großen Städten zu zahlen ist.
Wohnungen z. B. in Garching - hier liegen dank des Mietspiegels (seit 2014) Zahlen vor – sind teurer als in Berlin. Zu Eching lässt sich nichts Konkretes sagen – ein Mietspiegel fehlt. Zu vermuten ist, dass, bedingt durch die vergleichbare Größe und örtliche Nähe, die Preise auf einem ähnlichen hohen Niveau liegen.
Was kann man von einem Mietspiegel erwarten? Nun, Mietspiegel sind Übersichten über die Entgelte für Wohnraum in einer Gemeinde. Sie liefern nicht nur Informationen über gezahlte Mieten für einzelne Wohnungen, sondern bilden das örtliche Mietniveau auf einer breiten Informationsbasis ab.
Mietspiegel stehen der Öffentlichkeit zur Verfügung, sie schaffen Markttransparenz und erleichtern die Mietpreisbildung. Damit leisten sie einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Rechtliche Grundlage für einen qualifizierten Mietspiegel ist § 558 des BGB. Er wird dort definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Erfasst werden Mieten, die in den letzten sechs (bis 2019 vier) Jahren vereinbart oder geändert wurden.
Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des frei finanzierten Wohnungsbaus. Er gilt z. B. nicht für Wohnungen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus, Wohnheime oder auch Wohnungen, die an ein bestimmtes Beschäftigungsverhältnis gebunden sind. Wie wirkt sich ein Mietspiegel auf das Mietpreisniveau aus? Um für Eching eine konkrete Aussage treffen zu können, müssen belastbare Vergleichszahlen geschaffen werden. Erst nach Erstellung und regelmäßiger Fortschreibung des Mietspiegels wird eine vergleichende Übersicht möglich.
Ist ein Mietspiegel dann überhaupt die Kosten wert, die bei seiner Erstellung anfallen? Nach Art. 106 BV gilt: „Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung. Die Förderung des Baues billiger Volkswohnungen ist Aufgabe des Staates und der Gemeinden.“ Deshalb antworten wir hier ganz klar mit „ja“. Sicherlich wird ein Mietspiegel die Probleme auf dem Wohnungsmarkt nicht von jetzt auf gleich lösen. Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage lässt sich damit nicht beseitigen. Dennoch dürfen die Gemeinden dem Wildwuchs in der Preisgestaltung nicht tatenlos zusehen. Und an dieser Stelle macht der Mietspiegel Sinn. Er stellt eine Serviceleistung der Gemeinde dar, schafft Transparenz und hilft, Konflikte zu vermeiden. Ein Mitspiegel bietet so für alle am Mietmarkt Beteiligten ein hohes Maß an Sicherheit, das Mietniveau objektiv einzuschätzen.
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